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4 août 2023 5 04 /08 /août /2023 08:41

HABITAT EXPETISE BOIS = La justice fait ses comptes?... ETUDE de cas 04

Termites, le vendeur ne doit rien cacher aux acquéreurs

8 septembre 2022 Christophe Demay Justice, Risques

Le souci avec les termites c’est qu’on ne les voit pas forcément et qu’à moins de pratiquer des sondages destructifs, leur présence est parfois très difficile à déceler. Que le diagnostiqueur n’ait rien dit dans son rapport ne donne pas pour autant un blanc-seing au vendeur. Celui-ci avait effectué un traitement anti-termites par le passé, il aurait dû en toucher un mot aux acquéreurs ainsi qu’au diagnostiqueur intervenu sur les lieux.

Classique. Au moment de la vente de cette maison en Charentes-Maritimes en 2015, le rapport de diagnostic est négatif: pas de traces de termites, les acquéreurs peuvent dormir tranquilles. Mais comme souvent, c’est à l’occasion de travaux, que les termites font leur apparition. L’infestation est pourtant loin d’être nouvelle: selon l’expert judiciaire, on peut considérer que l’attaque a démarré “environ” une dizaine d’années auparavant, autrement dit bien avant que la vente ne soit signée et que le diagnostiqueur ne soit sollicité.

Même si les dégâts apparents restent limités, les xylophages ont eu tout leur temps pour accomplir leur ouvrage. L’expert mentionne leur présence en divers endroits, et recommande un traitement curatif dans un premier temps, mais aussi le remplacement d’une partie du plancher dans une chambre “pour des raisons de sécurité”.

Pour les acquéreurs, la vendeuse et son conjoint leur ont sciemment dissimulé cette infestation. Ils n’ont rien dit du traitement réalisé en 2007-2008: l’expert a toutefois relevé des perforations dans le sol et en pied de mur sur le périmètre de l’habitation et aussi des forages au niveau de l’étage en extérieur. De plus, suite à un incendie, une partie de l’habitation a été refaite si bien que les vendeurs ne pouvaient ignorer la présence de termites. Côté vendeurs, on soutient qu’il s’agissait d’un traitement purement préventif. Pour le reste, comme souvent, on se dédouane sur le diagnostiqueur.

Le diagnostiqueur mis hors de cause

La responsabilité de ce dernier est cependant écartée. “Les dégradations constatées étaient pour le rez-de-chaussée derrière une cloison de doublage en placoplâtre et à l’étage (…) sous un revêtement plastique”, souligne la cour d’appel. Ailleurs, pour apercevoir les termites il aurait fallu “gratter le bois avec une griffe ou une hachette”. En résumé, impossible, l’infestation demeurait invisible sans “des investigations destructives importantes”, ce qui dans un contexte de vente apparaît forcément inopportun. L’opérateur n’a donc pas commis de faute, d’autant que les vendeurs ne lui ont rien dit à lui aussi.

Reste à savoir si la vendeuse et son conjoint étaient informés. Aux yeux de l’expert, le traitement effectué en 2007-2008 n’a pas été réalisé dans les règles de l’art et s’est révélé totalement inopérant. Quoiqu’en dise la vendeuse, la cour d’appel retient que ce traitement avait “une visée curative”, et que par conséquent la propriétaire avait bel et bien connaissance de la présence de termites et des vices en résultant. Elle ne peut donc s’exonérer de la garantie des vices cachés. “Il lui appartient en conséquence de supporter la restitution de partie du prix payé, à proportion du coût des travaux dont il est justifié en relation avec la réparation du vice, outre les autres dommages et intérêts.”

La vendeuse se voit donc condamnée à verser 6.300 euros au titre de la diminution de prix, ainsi que 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance et moral.

Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre, 28 juin 2022, n° 19/03896.

SOURCE = https://infodiag.fr/termites-le-vendeur-ne-doit-rien-cacher-aux-acquereurs/

Pour INFORMATION - Les espèces les plus répandues en FRANCE

Termite lucifuge (reticulitermes lucifugus) ;

Termite de Saintonge (reticulitermes santonensis) ;

Termite à cou jaune (kalotermes flavicollis).

A lire

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1486

https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/dgaln_guide_prevention_termite_janvier_2013.pdf

HABITAT EXPETISE BOIS = La justice fait ses comptes?... ETUDE de cas 04

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4 juillet 2023 2 04 /07 /juillet /2023 08:19

HABITAT EXPERTISE BOIS = La justice fait ses comptes ?... ETUDE de cas 02

Le diagnostic immobilier ne rendait pas suffisamment compte des désordres existants

3 juillet 2023 Christophe Demay Justice

On ne peut pas dire que le diagnostiqueur n’a strictement rien vu. Son état parasitaire a bien relevé un excès d’humidité. Mais le diagnostic immobilier comporte trop de lacunes et d’imprécisions. Ne permettant pas au propriétaire de se faire une idée de l’ampleur des désordres.

Le diagnostiqueur a pourtant mentionné différentes anomalies en « constatations diverses ». Une hygrométrie supérieure à 100%, la présence d’anciens trous de sortie de petite et grosse vrillette, la présence d’un injecteur de traitement, ou la présence de renforcement du plancher en sous face. Face à l’humidité anormale, le rapport conseille même de prendre « des mesures (…) afin de supprimer l’origine des excès d’humidité » pour éviter « le développement d’une attaque fongique ».

Le diagnostiqueur immobilier doit être alerté par ces remarques. Le diagnostiqueur estime d’ailleurs n’avoir commis aucune faute, puisque les acquéreurs avaient connaissance des désordres. Oui, mais à condition de disposer d’une connaissance en la matière. Ce n’est pas le cas des acquéreurs. « Profanes », ils estiment eux qu’ils n’étaient pas « en mesure d’identifier les désordres affectant les bois et que le diagnostic était de nature à les rassurer ».

Lacunes et imprécisions du diagnostic immobilier

Dans les 45 zones analysées dans cette maison bretonne, l’opérateur a renseigné « néant » dans la case « indices de traces ». En conclusion, il indique ne pas avoir repéré d’agents de dégradation biologique du bois. Conclusion reprise en page de garde du diagnostic immobilier.

Pour la cour d’appel, il existe donc une contradiction entre l’absence d’agents pathogènes pour chaque pièce, et les constatations diverses. Celles-ci sont « largement insuffisantes eu égard à la nature et à l’intensité des désordres effectivement les bois de charpente et du plancher ». « Le diagnostic doit permettre à l’acquéreur de prendre sa décision en connaissance de cause en ce qui concerne l’état du bien qu’il souhaite acquérir. »

L’expert a ainsi relevé une dégradation et une contamination des bois de charpente et du plancher. Ce qui constitue un risque structurel. La présence de vermoulures et une contamination très ancienne par de la grosse vrillette et par des champignons de pourritures.

Le manque de précision du diagnostic immobilier se double donc de lacunes. « Le diagnostic parasitaire ne mentionne pas les traces de contaminations par des champignons de pourritures. Ceux-ci sont visibles par un spécialiste en pathologie du bois et affectent des encastrements des solives du plancher. » Pour l’expert, même si le diagnostiqueur a procédé par poinçonnage, « les investigations semblent être restées très insuffisantes ».

Risque d’effondrement

« La mention de la présence d’anciens trous de sortie de petites et de grosses vrillettes et d’un excès d’humidité au titre des ‘constatations diverses’ et l’invitation à prendre des mesures pour ‘supprimer l’origine de l’excès d’humidité’ ne rend pas compte de la réalité des désordres existants mais encore constitue une préconisation purement formelle dépourvue de toute portée pratique, qui plus est masquant l’ampleur des mesures pourtant indispensables à remédier aux désordres de nature structurelle. »

La cour d’appel estime que le diagnostiqueur a commis « une faute délictuelle en raison des manquements imputables à son diagnostic ». À lui donc de réparer intégralement le préjudice. La facture sera élevée en matière de parasites du bois.

Le diagnostiqueur et son assureur devront verser 76.000 euros pour la réfection du plancher bois et des linteaux de menuiserie. Et 2.600 euros pour le traitement préventif des bois de charpente. L’addition s’alourdit encore pour le diagnostiqueur avec un préjudice de jouissance revu à la hausse. « L’état du bâtiment fait craindre un risque d’effondrement pour un usage d’habitation conformément à sa destination. » L’expert a déconseillé aux occupants de remplir la baignoire de l’étage « au regard de l’affaiblissement d’une des poutres support ». La cour d’appel ajoute 45.000 euros à la charge du diagnostiqueur et de son assureur au titre du préjudice de jouissance.

Cour d’appel de Rennes, 31 mai 2023, n°21-00464.

SOURCE = https://infodiag.fr/un-diagnostic-immobilier-avec-trop-de-lacunes-et-d-imprecisions/