Le diagnostic immobilier ne rendait pas suffisamment compte des désordres existants

3 juillet 2023 Christophe Demay Justice

On ne peut pas dire que le diagnostiqueur n’a strictement rien vu. Son état parasitaire a bien relevé un excès d’humidité. Mais le diagnostic immobilier comporte trop de lacunes et d’imprécisions. Ne permettant pas au propriétaire de se faire une idée de l’ampleur des désordres.

Le diagnostiqueur a pourtant mentionné différentes anomalies en « constatations diverses ». Une hygrométrie supérieure à 100%, la présence d’anciens trous de sortie de petite et grosse vrillette, la présence d’un injecteur de traitement, ou la présence de renforcement du plancher en sous face. Face à l’humidité anormale, le rapport conseille même de prendre « des mesures (…) afin de supprimer l’origine des excès d’humidité » pour éviter « le développement d’une attaque fongique ».

Le diagnostiqueur immobilier doit être alerté par ces remarques. Le diagnostiqueur estime d’ailleurs n’avoir commis aucune faute, puisque les acquéreurs avaient connaissance des désordres. Oui, mais à condition de disposer d’une connaissance en la matière. Ce n’est pas le cas des acquéreurs. « Profanes », ils estiment eux qu’ils n’étaient pas « en mesure d’identifier les désordres affectant les bois et que le diagnostic était de nature à les rassurer ».

Lacunes et imprécisions du diagnostic immobilier

Dans les 45 zones analysées dans cette maison bretonne, l’opérateur a renseigné « néant » dans la case « indices de traces ». En conclusion, il indique ne pas avoir repéré d’agents de dégradation biologique du bois. Conclusion reprise en page de garde du diagnostic immobilier.

Pour la cour d’appel, il existe donc une contradiction entre l’absence d’agents pathogènes pour chaque pièce, et les constatations diverses. Celles-ci sont « largement insuffisantes eu égard à la nature et à l’intensité des désordres effectivement les bois de charpente et du plancher ». « Le diagnostic doit permettre à l’acquéreur de prendre sa décision en connaissance de cause en ce qui concerne l’état du bien qu’il souhaite acquérir. »

L’expert a ainsi relevé une dégradation et une contamination des bois de charpente et du plancher. Ce qui constitue un risque structurel. La présence de vermoulures et une contamination très ancienne par de la grosse vrillette et par des champignons de pourritures.

Le manque de précision du diagnostic immobilier se double donc de lacunes. « Le diagnostic parasitaire ne mentionne pas les traces de contaminations par des champignons de pourritures. Ceux-ci sont visibles par un spécialiste en pathologie du bois et affectent des encastrements des solives du plancher. » Pour l’expert, même si le diagnostiqueur a procédé par poinçonnage, « les investigations semblent être restées très insuffisantes ».

Risque d’effondrement

« La mention de la présence d’anciens trous de sortie de petites et de grosses vrillettes et d’un excès d’humidité au titre des ‘constatations diverses’ et l’invitation à prendre des mesures pour ‘supprimer l’origine de l’excès d’humidité’ ne rend pas compte de la réalité des désordres existants mais encore constitue une préconisation purement formelle dépourvue de toute portée pratique, qui plus est masquant l’ampleur des mesures pourtant indispensables à remédier aux désordres de nature structurelle. »

La cour d’appel estime que le diagnostiqueur a commis « une faute délictuelle en raison des manquements imputables à son diagnostic ». À lui donc de réparer intégralement le préjudice. La facture sera élevée en matière de parasites du bois.

Le diagnostiqueur et son assureur devront verser 76.000 euros pour la réfection du plancher bois et des linteaux de menuiserie. Et 2.600 euros pour le traitement préventif des bois de charpente. L’addition s’alourdit encore pour le diagnostiqueur avec un préjudice de jouissance revu à la hausse. « L’état du bâtiment fait craindre un risque d’effondrement pour un usage d’habitation conformément à sa destination. » L’expert a déconseillé aux occupants de remplir la baignoire de l’étage « au regard de l’affaiblissement d’une des poutres support ». La cour d’appel ajoute 45.000 euros à la charge du diagnostiqueur et de son assureur au titre du préjudice de jouissance.

Cour d’appel de Rennes, 31 mai 2023, n°21-00464.

SOURCE = https://infodiag.fr/un-diagnostic-immobilier-avec-trop-de-lacunes-et-d-imprecisions/