Partie 02 =  VIS CACHE / VIS APPARENT / MALFACON / DESORDRE TECHNIQUE et/ou ESTHETIQUE / DEFAUT de construction / SINISTRES… Deviennent le « quotidien » des ouvrages bois !...

Quelques explications…

ACHAT ou VENTE de biens immobiliers ou CREATION

= Se protéger en proposant une réalisation garantie « conforme » à son client et son budget…

MALFACON / DESORDRE…

La malfaçon est une imperfection ou un défaut de construction reconnu comme étant la conséquence d'une erreur d'exécution. Elle concerne aussi bien la construction d'une nouvelle maison que la rénovation et les travaux d'aménagement.

On parle également de « désordre ».

Les constructeurs sont responsables envers le maître de l’ouvrage des malfaçons affectant les travaux qu’ils ont réalisés sauf si ces derniers peuvent prouver que le désordre provient d’une cause étrangère.

Sont considérés comme constructeurs au sens de l’article 1792-1 du Code civil :

les architectes, entrepreneurs, techniciens ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage

les vendeurs d’immeubles à construire, les promoteurs immobiliers, les constructeurs de maisons individuelles ou les contrôleurs techniques.

En revanche, les sous-traitants qui n’ont pas de lien direct avec le maître de l’ouvrage, ne sont pas considérés comme des constructeurs.

Le « VIS APPARENT »

Le vice apparent n'est pas uniquement celui qui est ostensible et que révèle un examen superficiel, mais aussi celui qu'un homme de diligence moyenne aurait découvert, en procédant à des vérifications élémentaires. L'acheteur est donc tenu à un examen aussi méticuleux que ses connaissances le lui permettent. S'il ne procède pas aux vérifications élémentaires, au moins celles qui sont à la portée « chacun », il sera présumé avoir accepté par avance l'éventualité de vices cachés et toute action en garantie lui sera alors refusée

Vice caché et dissimulation

– L’article 1641 du code civil :  « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus. »

– L’article 1643 du code civil:  « Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Lorsqu’il n’y a pas de clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, l’acquéreur qui agit sur le fondement de l’article 1641 doit seulement démontrer que le vice affectait le bien au moment de la vente. En présence d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, l’acquéreur doit, en plus, démontrer que le vendeur avait connaissance du vice, et qu’il l’a dissimulé.
Un vice sera considéré comme caché pour l’acquéreur lorsque celui-ci n’aura plus connaissance seulement de son existence, mais également de son ampleur et de ses conséquences.

L'acquéreur d'un bien immobilier qui découvre, après son achat, un défaut jusqu'alors invisible, peut demander l'annulation de la transaction ou un remboursement d'une partie du prix. Avec Le Particulier.

1- Dans quelles conditions peut-on invoquer la garantie des vices cachés?

Le vendeur reste responsable, après la transaction, des défauts du logement qui étaient cachés au moment de la vente, lorsque ceux-ci «rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminuent tellement cet usage que l'acquéreur n'aurait pas pris la décision d'achat, ou en tout cas pas à ce prix-là, s'il en avait eu connaissance» (article 1641 du Code civil). À l'inverse, le vendeur n'est pas responsable des défauts qui étaient apparents (article 1642). La jurisprudence juge ainsi que constituent des vices cachés: la présence de termites ou d'amiante dans le logement, l'absence de fondations, l'existence de carrières souterraines engendrant une insta­bilité du bâti, le défaut de raccordement au réseau public d'évacuation des eaux usées, ou encore des nuisances acoustiques dues à des cloisons d'épaisseur insuffisante.

2- Le vendeur peut-il s'exonérer de sa responsabilité?

Le vendeur peut se dédouaner en insérant, dans l'acte de vente, une clause indiquant qu'il ne sera pas tenu de garantir l'acquéreur en cas de vice caché. Ces clauses, présentes dans la majorité des actes notariés, ne sont valables que si le vendeur est un non-professionnel et qu'il est de bonne foi. Tel est le cas, par exemple, d'un vendeur qui n'avait pas connaissance, au jour de la vente, de la présence de mérules (champignons destructeurs du bois) dans les poutres de sa maison, puisque le diagnostic technique qu'il avait fait établir n'en faisait pas mention.

En revanche, le vendeur manifestement de mauvaise foi ne peut invoquer cette clause, par exemple lorsqu'il a colmaté et repeint un plancher et des plinthes pour cacher la présence de termites, ou qu'il a réalisé des travaux pour dissimuler des fissures affectant la structure même du bâti. Attention, même si le vendeur ne commet aucun acte de dissimulation, il peut être considéré comme étant de mauvaise foi dès lors qu'il est au courant du défaut et qu'il n'en a pas averti l'acquéreur.

3- Que risque le vendeur  en cas de découverte d'un vice caché?

Si le vendeur est déclaré responsable des vices cachés par le juge, l'acquéreur peut, au choix, demander l'annulation de la vente ou une diminution de son prix (articles 1644 et 1646 du Code civil). S'il choisit l'annulation de la vente, le vendeur doit lui rembourser le prix d'acquisition ainsi que les frais de notaire. S'il choisit une réduction du prix, il revient à un expert d'en déterminer le montant. Le vendeur de mauvaise foi peut en outre être condamné à verser des dommages et intérêts (article 1645 du Code civil). Attention, l'action en garantie contre les vices cachés doit être intentée dans les deux ans suivant la découverte du défaut (article 1648 du Code civil). C'est au vendeur de prouver que la découverte du vice caché a eu lieu plus de deux ans avant l'introduction de l'action en justice.

Quelles sont les GARANTIES RELLES ?...

➜   La loi : l’entrepreneur est tenu par différentes garanties. Pour les petits litiges, il est possible de faire valoir :  

●    La garantie de parfait achèvement (l’article 1792-6 du Code civil),

●    La garantie biennale  (l'article 1792-3 du Code civil, les articles R111-27 et R111-28 du Code de la construction et de l’habitation),

●    La garantie décennale (articles 1792 et suivants du code civil).

●    La garantie « commerciale »  (article L. 211-15 nouveau du code de la consommation (article 7-2 du projet de loi).

Ces garanties légales sont d’ordre public.

Aucune clause du contrat ne peut avoir pour effet de les supprimer, de les diminuer ou de les suspendre.

Important : il y a une présomption de responsabilité des constructeurs. Autrement dit, le maître d’ouvrage n’a pas besoin de prouver la faute. Il devra seulement prouver l’existence d’un dommage imputable aux constructeurs et répondant aux caractéristiques fixées par la loi.

Ainsi, ils ne pourront pas s’exonérer en prouvant qu’ils n’ont commis aucune faute (exonération uniquement en cas de force majeure, en cas de fait d’un tiers ou d’une faute du maître d’ouvrage).

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement couvre l'ensemble des défauts, vices apparents ou malfaçons que vous avez notés sur le procès-verbal établi lors de la réception des travaux, quelles que soient leur nature et leur importance.

La garantie de parfait achèvement s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage quelle que soit leur importance ou leur nature dans un délai de 1 an à partir de la date de réception des travaux.

Elle couvre également les désordres de même ordre qui sont apparus dans l'année qui a suivi la réception des travaux. Sauf si ces désordres sont dus à un mauvais entretien de votre part.

Il s'agit d'une garantie légale dont le constructeur ou l'entrepreneur ne peut pas s'affranchir. Toute clause contraire dans le contrat serait frappée de nullité.

Tout constructeur est soumis à cette garantie. Le responsable est l'entreprise qui a directement contracté avec vous, même si elle a sous-traité l'exécution des travaux défectueux. Vous ne pouvez donc pas vous retourner contre l'entreprise sous-traitante, l'architecte ou le promoteur d'un immeuble à construire.

Pour que la garantie puisse jouer, le désordre doit faire l'objet d'une trace écrite. On distingue ainsi deux types de désordres :

ceux apparents et ayant fait l'objet de réserves sur le procès-verbal de réception des travaux

ceux apparus au cours de l'année et qui doivent être signalés par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception.

Hormis le cas des défauts d'isolation phonique, les désordres apparents n'ayant pas fait l'objet de réserve lors de la réception des travaux ne peuvent pas être couverts par la garantie.

Si le constructeur ou l'entrepreneur n'exécute pas cette garantie légale après une première mise en demeure en recommandé, vous pouvez saisir le tribunal d'instance (ou de grande instance si le montant des réparations dépasse 10 000 euros). Le juge pourra alors :

condamner le professionnel à payer le prix des travaux et réparations, que vous ferez exécuter par une autre entreprise,

le condamner à payer des indemnités de retard.

Cette instance auprès du tribunal doit être impérativement engagée dans l'année qui suit la date de réception des travaux.

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, l'établissement qui a accordé sa garantie de livraison à votre constructeur est tenu, en cas de défaillance de celui-ci, de faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation des désordres que vous avez signalés lors de la réception (ou dans les huit jours).

La garantie biennale des éléments d'équipements

Cette garantie biennale concerne certains éléments d'équipement qui peuvent être dissociés de la construction et enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment : équipements ménagers, portes, fenêtres, revêtements muraux, volets, robinets, moquettes, etc.

En cas de défaut, de malfaçons ou de dysfonctionnements, ces éléments d'équipement doivent être réparés ou remplacés par l'entrepreneur concernés. Sauf s'il prouve une mauvaise utilisation de votre part.

La demande doit intervenir dans les deux ans qui suivent la réception des travaux.

Il s'agit d'une garantie légale dont le constructeur ou l'entrepreneur ne peut pas s'affranchir. Toute clause contraire dans le contrat serait frappée de nullité.

En cas de refus de l'entrepreneur, vous devez engager une action devant le tribunal d'instance (ou de grande instance si le montant des réparations dépasse 10 000 euros). En respectant naturellement le délai de deux ans propre à la garantie des éléments d'équipements.

La garantie décennale

Travaux concernés

La garantie décennale ne concerne que les travaux de construction et les ouvrages immobiliers au sens de l'article 1792 du Code civil).

Entre autres et par exemple :

Les travaux de construction ou de reconstruction. Vous faites construire un garage, une véranda, une terrasse maçonnée attenante ou en bois avec muralière, etc.

Les travaux de réhabilitation et de rénovation : rénovation de toitures ou de murs, ravalement, installation d'éléments sanitaires avec création de conduites d'eau, etc.

Certains travaux intérieurs quand ils sont indissociables du bâtiment ou du gros oeuvre : une cuisine encastrée, un carrelage, une cheminée scellée, un chauffage dont les canalisations sont encastrées, etc.

Dommages concernés

La garantie décennale ne couvre pas tous les types de malfaçons ou de désordres au contraire de la garantie de parfait achèvement. Seuls certains dommages sont couverts.

Les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment.

Les dommages qui rendent l'immeuble impropre à sa destination. Par exemple quand le logement devient inhabitable du fait d'infiltrations d'eau, etc.

Exemples : effondrement, glissement de terrain, infiltrations d'eau dues à un défaut d'étanchéité d'une toiture, etc. En revanche, si des fissures apparaissent sur un mur ou un plafond, elles ne sont pas couvertes par la garantie décennale dès lors qu'elles ne compromettent pas leur solidité.

A noter qu'en cas de travaux susceptibles de mettre en jeu la garantie décennale, vous devez obligatoirement souscrire une garantie dommages-ouvrage afin de garantir le paiement rapide des travaux de réparation relevant de la garantie décennale. La garantie dommages-ouvrage débute à l'expiration de la garantie de parfait achèvement et est d'une durée de 10 ans à compter de la date de réception des travaux.

La garantie contractuelle

Certains défauts ne sont pas couverts par les garanties légales ci-dessus, par exemple quand ils ne concernent pas des travaux de construction ou ne compromettent pas la solidité du bâtiment.

Vous devez alors mettre en oeuvre la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur. Ce qui signifie que vous devrez prouver qu'il a commis une faute ou une négligence. Faute d'accord amiable, ce type de litige débouche automatiquement devant les tribunaux.
L'action doit être engagée dans les dix ans qui suivent la réception des travaux.

Recours en cas de malfaçons

La procédure à suivre en cas de malfaçons repose sur plusieurs étapes.

Demande de réparation

Dans un premier temps, vous pouvez essayer de régler le litige à l'amiable sans passer par les tribunaux. Vous devez lui adresser une lettre envoyée en recommandé avec avis de réception par laquelle vous lui expliquez le problème rencontré (vous pouvez le faire constater par un huissier de justice) et lui demandez d'intervenir afin d'effectuer les réparations nécessaires.

Mise en demeure

En cas de refus ou d'absence de réponse de sa part, vous devez dans un second temps lui adresser une mise en demeure d'exécuter son obligation, en fixant un délai dans lesquelles les réparations doivent être effectuées.

Agir au tribunal

Si vous n'obtenez toujours pas satisfaction après ces deux premières formalités, il est temps d'agir en justice. Vous devez alors vous adresser au tribunal de grande instance. Vous avez également la possibilité de recourir à une procédure d'urgence via une assignation en référé. Pour entamer ces procédures, vous pouvez vous renseigner auprès du greffe du tribunal le plus proche et/ou prendre éventuellement conseil auprès d'un avocat.

Assurance

Si votre assurance dommages-ouvrage peut être mise en jeu (dommages qui relèvent de la garantie décennale), vous devez en outre prévenir votre assureur pour pouvoir obtenir une réparation rapide sans avoir à attendre une décision de justice.

Conseils

Ne perdez pas du temps inutilement pour agir en justice si vous vous apercevez que l'entreprise responsable tarde à vous répondre : seule une action au fond (et non en référé) permet d'interrompre la prescription applicable à chaque garantie (d'une durée de 1, 2 ou 10 ans). A contrario, la simple mise en demeure n'interrompt pas ce délai : certaines entreprises peu scrupuleuses auront donc tout intérêt à tarder à vous répondre.

La ou « les » GARANTIES COMMERCIALES …   

La garantie commerciale vous permet de vous faire rembourser, de remplacer ou de réparer un produit acheté (appareil électroménager, voiture, fauteuil...). Elle peut être proposée librement par le vendeur ou le fabricant. Elle peut être gratuite ou payante.

Elle est peut être facultative ou « imposée » à la marque commerciale et donc s'ajoute à toutes les « autres » garanties légales obligatoires.

https://www.inc-conso.fr/content/les-garanties-legales-et-commerciales

Voir PARTIE 01…

lhttps://www.atpv-infos.com/2022/06/terrasse-bois-c-est-un-ouvrage-technique-qu-il-faut-respecter.partie-01-situation-alarmante.html

ATPV CONCEPT BOIS  -  Mr BAERISWYL Alain…